これから法人登記を考えている方のなかには、賃貸物件を登記先に設定できるか疑問に思っている方もいるのではないでしょうか。
ここでは、住居用の賃貸物件が法人登記できるかのポイントと、法人登記に向いている3種類の賃貸物件について解説します。
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賃貸は法人登記ができない？
賃貸物件で法人登記ができるかどうかは、物件の管理規約と賃貸契約の内容によります。
ポイントは管理規約と賃貸契約
法人登記をする際の本店所在地は自由に設定することができます。そのため、賃貸物件を本店所在地とすることに法律上の問題はありません。
問題になる可能性があるのは、マンションなどを契約する際の賃貸契約の内容や、物件の管理規約の違反になるかどうかです。
賃貸の法人登記は賃貸契約違反のおそれがある
住居用の戸建てや部屋の賃貸契約を行う際は、契約書に「居室の利用を住居に限る」旨が記載されていることがほとんどです。
賃貸物件を法人の事務所などの事業用として貸し出した場合、大家の家賃収入に消費税がかかるからです。
事業用の契約をせずに住居用として借りた賃貸物件を事務所として使用すると、賃貸契約違反になります。
賃貸の法人登記はマンションの管理規約違反のおそれもある
マンションの管理規約で「居室を住居専用とする」などと定められている場合は、法人登記を行うことは管理規約違反になります。
マンションは、建物の中で複数に区分され、それぞれを独立した用途に供することができる区分所有建物です。
区分所有建物の使用は「区分所有者の共同の利益に反する行為」をしてはならないと法律で定められています。
事務所として使用すると、居室に不特定多数が出入りすることになり、ほかの住民の不安感を招くおそれがあるため、管理規約で居室の事務所使用を禁止しているマンションも少なくありません。
賃貸物件の法人登記に潜むリスク
賃貸物件での法人登記にはリスクがあります。ここでは代表的な3つのリスクをご紹介します。
【リスク1】法人登記することで住所が公開される
登記先住所は、公開情報として扱われます。そのため、国税庁の法人番号公表サイトで誰でも検索することが可能です。
郵便番号や都道府県など住所で検索できるので、自宅マンションなどの賃貸物件を登記先にすると自宅住所を公開することになってしまいます。
代表取締役の氏名も公表されるので、住所と名前が特定されることとなり、悪用される可能性も考えられます。営業訪問が突然訪れるなどのリスクもあります。
【リスク2】無断で法人登記した場合退去を求められることがある
法務局に法人登記を行う際は、住所を記載するだけで申請できます。賃貸借契約書の提出は不要のため、賃貸契約における事業利用の可否にかかわらず、法人登記はできてしまいます。
事業用ではない物件を、貸主にばれないだろうと無断で登記しても、先述のとおり登記先は公開されるため貸主に知られる可能性は高いでしょう。無断で違反行為を行っていることにより、退去を求められることもあります。
【リスク3】登記住所を変更する場合は費用がかかる
とりあえず賃貸物件で登記をして、あとから住所変更しようとしている方もいるかもしれません。しかし、住所変更は余計な費用がかかってしまうので、おすすめはできません。
法人登記をした際の本店所在地から住所を変更する場合、登録免許税が必要です。書類作成を依頼する場合は、その費用もかかります。
管轄法務局が同じである同一市町村内での住所変更の場合は、登録免許税は30,000円です。別の市町村などへの変更で管轄法務局が変更となる場合は、これまでの管轄法務局と新しい法務局それぞれに30,000円ずつ計60,000円が必要となります。
余計な費用をかけたくないのであれば、最初から賃貸物件での法人登記は避けた方が無難でしょう。
法人登記におすすめのオフィスは？
住居用賃貸物件の多くは、法人登記には適していません。法人登記に適している3種類のオフィスの形態をご紹介します。
1.賃貸事務所
賃貸事務所は、最初から事務所として使用する目的で貸し出されているオフィス物件です。事務所用の物件は、問題なく法人登記として設定できるため安心です。
メリットとしては、事務所を構えることで社会的に信用されやすいことがあります。一方、スペースを借りるだけなので、机や椅子、コピー機などの業務に必要な設備を一から用意しなければなりません。
また自宅の賃貸とは別に物件を借りる必要があるため、月々の賃料や光熱費、契約時の初期費用もかさみます。さらに賃貸契約を結ぶため、入居までに最短でも2週間程度の期間が必要です。
2.シェアオフィスやレンタルオフィス
シェアオフィスは、ひとつの大きな空間を仕切って、複数の企業がオフィスを構えるスペースです。レンタルオフィスでは、部屋として区切られた空間にオフィスを構えます。
どちらの場合も賃貸契約ではなく、月ごとなどでサービス利用料を支払って利用する形式です。また、オフィスによっては、法人登記が可能です。
机や椅子などの設備や、コピー機などの備品がすでに用意されていることが多いため、初期費用を安く抑えられます。またオフィスのある場所が一等地の場合、会社への信用につながります。
ただし、シェアオフィスを利用する際は、同じ空間に複数の企業がいるため、情報漏洩の危険があることは覚えておきましょう。
3.バーチャルオフィス
バーチャルオフィスとは実際のスペースを借りるのではなく、住所や電話番号を借りるサービスです。多くのバーチャルオフィスでは、会社宛の郵便物預かりや、転送サービスを提供しています。
バーチャルオフィスの住所も、本社所在地として法人登記ができるので、賃貸マンションなどの自宅で業務を行いながらも、登記先は別にすることが可能です。
実際にスペースを借りるわけではないので、費用が安いこともメリットでしょう。住所や電話番号を利用しているだけなので、実際の作業スペースや机などが用意されていない点は、注意してください。
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まとめ
住居用の賃貸物件は、事務所利用は不可とされていることが多く、マンションの利用規約でも禁止されているケースが少なくありません。法人登記には、賃貸事務所、シェアオフィス・レンタルオフィス、バーチャルオフィスがおすすめです。
バーチャルオフィスは住所や電話番号を借りるだけなので、費用を抑えながら、自宅とは別の登記可能な住所を利用できます。コストを抑えて開業したい方はぜひご検討ください。
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